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A Avaliação Fnma Usa A Propriedade Hipotecada Como Comparável?

Enquanto a fnma - oficialmente a federal national mortgage association, ou fannie mae - não incentiva o uso de execuções hipotecárias e vendas a descoberto como comparáveis, permite que os avaliadores as usem. No entanto, os avaliadores devem justificar o uso de propriedades em dificuldades e executadas como comparáveis. Diretrizes de avaliação da fnma

A Avaliação Fnma Usa A Propriedade Hipotecada Como Comparável?


Neste Artigo:

FNMA aceita propriedades impedidas como comparáveis ​​se justificadas pelo avaliador.

FNMA aceita propriedades impedidas como comparáveis ​​se justificadas pelo avaliador.

Enquanto a FNMA - oficialmente a Federal National Mortgage Association, ou Fannie Mae - não incentiva o uso de execuções hipotecárias e vendas a descoberto como comparáveis, permite que os avaliadores as usem. No entanto, os avaliadores devem justificar o uso de propriedades em dificuldades e executadas como comparáveis. As diretrizes de avaliação da FNMA determinam opiniões sobre o "preço mais provável que uma propriedade deve trazer em um mercado competitivo e aberto". Nos mercados em baixa, encontrar comparáveis ​​recentemente vendidos às vezes força os avaliadores a usar execuções hipotecárias e vendas a descoberto, com ajustes apropriados para as condições e influências do mercado.

Mercados de Habitação

Nos mercados de habitação quente, os avaliadores da FNMA raramente precisam usar propriedades executadas como comparáveis, já que muitas vendas "à distância" ocorrem nesses períodos. Nessas vendas, os compradores e vendedores determinam um preço justo, livre de conflitos de interesse ou a um "comprimento de braço". Em mercados imobiliários em declínio, no entanto, os avaliadores podem ter problemas para encontrar itens comparáveis ​​vendidos recentemente. Consequentemente, nas economias em baixa, as avaliações do FNMA podem conter execuções hipotecárias e vendas a descoberto por falta de melhores dados. Nesses mercados, os avaliadores são desafiados a determinar valores de mercado precisos, com menos vendas competitivas, sem correções para reduções de preços em dificuldades.

Requisitos de independência do avaliador ou AIR

A adoção do Home Valuation Code of Conduct, ou HVCC, pela Freddie Mac em 2009, influenciou a Fannie Mae a criar sua versão, Appraiser Independence Requirements, ou AIR, em vigor desde 2010. FNMA acredita que o AIR seja similar, mas mais abrangente que o HVCC. Embora nobre em espírito e intenção, esta iniciativa levou a propriedades mais impedidas como comparáveis. O recurso crítico: o AIR proíbe que os credores tenham "contato direto" com os avaliadores. Falta de habilidade para se comunicar com os avaliadores diminui a capacidade dos credores de encorajar avaliações sem comparações de execução hipotecária, o que reduz os valores de mercado para fins de hipoteca.

Avaliações de valor de mercado

A FNMA, assim como a maioria dos financiadores de hipotecas, quer avaliações de valor de mercado para casas e condomínios familiares de um a quatro. Essas avaliações desconsideram a abordagem de renda que estima o valor de aluguel de uma casa e a abordagem de custo que avalia o custo de construir ou substituir a casa. Avaliações de valor de mercado, em vez disso, concentram-se no valor de mercado atual percebido da propriedade. O valor de mercado é o preço que um comprador razoavelmente informado deve estar disposto a pagar por uma casa. A necessidade de um avaliador ou a decisão de incluir uma ou mais vendas de propriedades hipotecadas no mínimo necessário de três comparáveis ​​não faz nada para aumentar o valor da propriedade de assunto.

Condições de Mercado Adenda

Desde abril de 2009, o FNMA exige que as avaliações incluam um adendo de condições de mercado, formulário 1004MC. Este mandato força os avaliadores a serem mais detalhados em sua explicação das realidades do mercado e suas escolhas para casas comparáveis. Embora este adendo não elimine o uso de execuções hipotecárias e as vendas a descoberto do relatório, isso força o avaliador a explicar sua necessidade de incluir vendas sem condições de venda para estabelecer o valor de mercado atual de uma casa precisa.


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