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O Que Esperar Após Inadimplência Em Um Empréstimo Hipotecário

Depois de ter ficado para trás em sua hipoteca, é provável que você receba avisos de cobrança e chamadas do banco. Depois disso, eles enviarão a você e ao tribunal uma notificação de inadimplência. Se o padrão não for corrigido, o credor escolherá uma data para o leilão e venderá a sua casa ao maior lance.

O Que Esperar Após Inadimplência Em Um Empréstimo Hipotecário


Neste Artigo: Escrito por Michelle Miley; Atualizado em 11 de junho de 2018

O default da hipoteca pode levar ao encerramento.

O default da hipoteca pode levar ao encerramento.

A vida é frequentemente o que acontece enquanto você está ocupado fazendo outros planos. Embora você pretenda continuar pagando suas hipotecas e outras contas, um problema médico inesperado ou uma perda de emprego podem colocar um sério impacto em seus planos financeiros. Se as coisas ficarem ruins o suficiente, você pode até mesmo inadimplir sua hipoteca. Embora entrar no padrão certamente não seja divertido, não é necessariamente o fim do mundo. Os credores da Califórnia e outros têm um processo muito específico que devem seguir quando você entra em default, e você terá várias oportunidades para consertar a situação ao longo do caminho. Se você não puder, sua casa pode ir para o encerramento e você pode perdê-lo. O tempo entre a inadimplência e a execução normalmente é de cerca de 200 dias, portanto, você tem tempo para corrigir as coisas.

Fazendo pagamentos atrasados

O primeiro passo no caminho para o encerramento está faltando um pagamento de hipoteca ou tornando-se tarde. Um pagamento atrasado, no entanto, não leva à inadimplência. A maioria dos credores permite um período de carência de 10 a 15 dias. Se o seu pagamento não for recebido até a data de vencimento ou dentro do período de carência, o credor considerará o pagamento em atraso e avaliará uma multa por atraso. Taxas atrasadas são normalmente cerca de 5 por cento do valor do pagamento, mas variam de acordo com o credor. Se você fizer o pagamento, incluindo a taxa atrasada, a vida continua como de costume. O pagamento atrasado aparecerá em seu relatório de crédito e diminuirá sua pontuação de crédito, mas você conseguirá manter sua casa.

Negociando um acordo

Se você não conseguir resolver o seu pagamento atrasado, o credor provavelmente entrará em contato com você. Você pode esperar receber notificações atrasadas no correio e receber várias chamadas telefônicas do banco. Responda a essas comunicações, mesmo que não seja possível efetuar o pagamento da hipoteca. Nesta fase, o credor já sabe que você está com problemas. Dependendo de suas circunstâncias, eles podem considerar cortar um negócio. Eles podem se oferecer para reduzir seus pagamentos mensais, temporariamente reduzi-los ou suspendê-los (uma indulgência) ou permitir que você distribua seus pagamentos vencidos ao longo do tempo com um contrato de amortização. Todas essas opções podem colocá-lo de volta aos trilhos e permitir que você evite a exclusão. Bancarrota de arquivamento, também, vai parar o processo de encerramento em qualquer momento. Falência tem consequências graves, no entanto, e, finalmente, não pode salvar sua casa. Consulte um advogado antes de seguir este caminho.

Indo para o padrão

Se você não puder pagar sua hipoteca ou fazer um acordo com seu credor, eventualmente você entrará em inadimplência. Você está oficialmente inadimplente em sua casa quando não faz um pagamento de hipoteca em 90 dias. O padrão é um status legal oficial e, como tal, o credor deve registrar uma notificação de inadimplência nos tribunais. Você deve receber uma declaração do seu credor informando que você está oficialmente inadimplente dentro de 10 dias após o arquivamento. O aviso informará que você está oficialmente inadimplente e detalha o que precisa fazer para sair. Mais uma vez, você terá a oportunidade de corrigir a situação. Se você pagar a hipoteca e quaisquer taxas padrão, ou fizer um acordo com o banco, você sairá do padrão e evitará a execução hipotecária.

Note que dentro ou na época em que você entra em default, você pode encontrar um estranho cutucando sua propriedade. Alguns proprietários abandonam suas casas quando estão inadimplentes, às vezes mudando-se para uma nova casa ou apartamento antes que um encerramento possa ocorrer e aparecer em seu relatório de crédito. Muitos credores enviam inspetores para propriedades que estão em falta ou prestes a ir para lá. Se a casa estiver vaga, o inspetor reporta essa informação, dando ao credor uma chance de proteger o ativo contra vandalismo, inverno inadequado e outras questões que poderiam reduzir o valor da casa. Você não precisa deixar o inspetor dentro de casa, e ele não vai incomodá-lo novamente, uma vez que ele está estabelecido que você ainda está morando lá.

Obtendo um aviso de venda

Depois de receber seu aviso oficial de inadimplência, você tem três meses para salvar sua casa. Para fazer isso, você deve trazer sua hipoteca atual e pagar todas as taxas associadas ao seu padrão. Se você não fizer isso, seu credor pode definir uma data e leiloar sua casa através da emissão de um aviso de venda. Seu credor lhe enviará este documento por correio certificado e publicará a data de venda em seu jornal local para que você saiba quando a casa será licitada. A data de venda deve vir pelo menos 110 dias após o seu aviso de inadimplência (90 dias a partir do seu aviso padrão, mais 20 dias). Você pode impedir a venda, atualizando sua hipoteca até cinco dias antes da venda.

Vendendo em Leilão

Depois que sua casa é vendida em leilão, você está morando em uma casa que legalmente pertence a outra pessoa. Para removê-lo, o novo proprietário deve lhe enviar um aviso por escrito que lhe dará três dias para sair. Se você não fizer isso, ele deve passar por um processo de despejo formal. Às vezes, o novo proprietário oferece um acordo de troca de dinheiro. Como o processo de despejo é potencialmente longo e caro, os novos proprietários às vezes oferecem ao proprietário uma quantia específica de dinheiro para desocupar a casa rapidamente.Isso economiza tempo e dinheiro para o novo proprietário, ao mesmo tempo em que lhe dá um pouco de dinheiro para investir em um novo lugar.

Quando o leilão termina, você também está livre de sua dívida hipotecária. No entanto, o credor pode responsabilizá-lo pelos custos relacionados à venda. Se a casa é vendida por menos do que você deve, o credor deve aceitar a perda e não pode responsabilizá-lo por ela. Os credores chamam isso de execução não judiciária e é a ocorrência mais comum na Califórnia.

Execução judicial

Embora seja raro, a lei da Califórnia permite execuções judiciais e alguns contratos de empréstimo exigem isso. Como o nome sugere, uma execução judicial exige que um credor obtenha uma ordem judicial para vender a casa, em vez de simplesmente emitir uma notificação de venda. O credor beneficia de uma venda judicial, permitindo um julgamento de deficiência. Sob um julgamento de deficiência, o credor pode responsabilizar o mutuário pelo saldo remanescente se a casa for vendida por menos do que deve. Se você deve US $ 200.000 em sua casa e traz US $ 150.000 em leilão, um julgamento de deficiência permite que o credor faça você pagar o déficit de US $ 50.000.

Em teoria, o mutuário também se beneficia de um encerramento judicial através do direito de resgate. Se não houve deficiência em sua casa na venda, você tem até três meses para comprar a casa de volta do novo proprietário. Se houve uma deficiência, você tem até um ano para comprar a casa de volta. Para comprar sua casa de volta, no entanto, você deve pagar ao novo proprietário o preço de compra mais os juros. Você também terá que cobrir o custo de qualquer reparo que ele fez na casa. Como resultado, muito poucas pessoas são realisticamente capazes de comprar suas casas de volta após o encerramento, mesmo quando a lei lhes permite fazê-lo.

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